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Airbnb e a (falta) de regulamentação
Airbnb e a (falta) de regulamentação - O “fenômeno” Airbnb – maior plataforma online de compartilhamento de imóveis – é recente, mas já não é mais...
30/09/2021 | Por: João Paulo Martiny Milanez

O “fenômeno” Airbnb – maior plataforma online de compartilhamento de imóveis – é recente, mas já não é mais novidade no Brasil. Seu funcionamento é bastante singelo: por meio da plataforma disponibilizada, cidadãos anunciam o seu imóvel (ou uma parte dele) e eventuais interessados escolhem datas de entrada e saída, efetuam a reserva e o pagamento. Simples.

Ocorre que os prazos mínimo e máximo da “estadia” são definidos pelo proprietário do imóvel, e é neste ponto que instaura-se a discussão nestes últimos anos. Em tese, é um sistema interessante e propício a quem deseja locar o seu imóvel por período inferior a 90 dias – o que seria considerado como locação por temporada, de acordo com o artigo 48 da Lei do Inquilinato –, visto que a plataforma propicia agilidade e segurança para pagamento. De outra forma, é um negócio oportuno para quem deseja um local por curto espaço de tempo, levando-se em consideração que muitas vezes os preços são mais atrativos que os dos hotéis.

Não se pode olvidar que atualmente a utilização deste tipo de plataforma é comum nos mais variados tipos de negócios, desvelando-se como ferramentas úteis, seguras e práticas, o que culmina em grande impacto destes segmentos na economia. Nesse contexto, não se pode negar que o impacto dos negócios do Airbnb na nossa economia é bastante significativo – não se pode esquecer que as operações da empresa, somente em SP e RJ, há poucos anos atrás, movimentaram cerca de US$ 500 milhões, segundo levantamento da Fipe.

Entretanto, há condomínios residenciais insatisfeitos com a maior rotatividade de “moradores”, o que inclusive ensejaria falta de segurança aos demais condôminos ante o desvio de finalidade dos imóveis submetidos ao Airbnb – o que ocasionou discussões nos tribunais e até legislações atinentes à matéria em algumas cidades brasileiras. De outro lado, há proprietários que apenas desejam dispor livremente dos seus imóveis por temporada, amparando-se na lei do inquilinato.

Outrossim, há decisões que proíbem a locação via Airbnb, e outras que a permitem. O principal argumento das decisões contrárias ao Airbnb é que esse tipo de locação teria caráter de hospedagem/hotelaria, o que descaracterizaria a finalidade exclusivamente residencial dos imóveis. Já as decisões favoráveis ao Airbnb defendem que se trata de locação por temporada, autorizada pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato – a qual não estabelece prazo mínimo, apenas máximo.

A discussão atinente ao tema é interessante e, por enquanto, está longe de ser pacífica. Inúmeros questionamentos vêm à tona: A vedação à locação via Airbnb não restringiria o direito de propriedade? A locação por meio de tal plataforma modifica a destinação do edifício/condomínio? A vedação de transações por esta plataforma não iria na contramão do sentido em que caminha a sociedade? As decisões neste tema não deveriam ser análogas àquela exarada pelo STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transportes de passageiros?

Há que se atentar que os casos que já foram analisados pelo STJ (em especial o REsp nº 1.819.075/RS – abril/21 e REsp 1.884.483/PR) possuem especificidades ímpares e não devem ser levados em consideração genericamente – mormente pelos julgados referirem que a locação via AirBnb é legal e não configura atividade análoga à hoteleira.

De outra banda, urge a regulamentação deste serviço que é utilizado mundialmente, e há cidades no exterior em que os proprietários devem registrar o imóvel na prefeitura para que seja efetuada fiscalização da propriedade, bem como deve-se respeitar um limite anual de diárias por ano.

No Brasil, há poucas cidades que possuem regulamentação municipal com relação ao Airbnb, como Ubatuba/SP e Caldas Novas/GO. No que tange à Caldas Novas, a título exemplificativo, cumpre destacar o disposto na Lei Complementar 99/2017, no seu artigo 9º, que determina que o proprietário do imóvel deve informar ao fisco municipal, preferencialmente através de plataformas específicas on-line de comunicação, o recolhimento da taxa anual de funcionamento e do imposto sobre o serviço de qualquer natureza, decorrentes da prestação remunerada de seus imóveis residenciais. Além disso, o artigo 2o da LC também estabelece que a locação de imóveis residenciais por períodos inferiores a 90 (noventa) dias reger-se-á pela Lei do Inquilinato.

Cumpre destacar que o artigo 7º, da referida LC municipal de Caldas Novas/GO, bem como o artigo 5º da Lei 4.050/2017 (de Ubatuba/SP)  preocuparam-se em estabelecer que a locação do imóvel residencial por temporada deve ser autorizada na convenção, e os “hóspedes” devem respeitar as normas do condomínio – o que parece ser a maior preocupação dos condôminos ante o surgimento avassalador deste novo tipo de intermediação para locação imobiliária.

Por fim, indiscutível é que a facilidade e o baixo preço desse tipo de locação, embora beneficiem o hóspede/locatário e o proprietário/locador, eventualmente poderiam causar prejuízo a outros ramos da economia, como o setor hoteleiro, imobiliário – e até mesmo gerar eventuais danos à vizinhança.

Mas também é indiscutível que eventuais decisões contrárias à utilização deste tipo de plataforma em condomínios residenciais representam um retrocesso, tendo em vista a rapidez com que se desenvolve esse tipo de negócio na contemporaneidade e a forma como movimenta a economia, razão pela qual a regulamentação deste tipo de atividade é medida que se impõe – e, espera-se, não seja calcada em pensamentos retrógrados e atrelados à legislações arcaicas.

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